物業狀況：建筑的年齡、維護狀況、設施等。法律因素：土地使用權、 zoning（分區）規定等。評估方法主要有三種：比較法：通過比較類似物業的成交價格來確定評估物業的價值。成本法：計算重建或替代物業的成本，再減去折舊。收益法：根據物業產生的收入（如租金）來評估其價值。物業評估是一個復雜的過程，需要專業知識和經驗，因此通常由經過認證的評估師來完成。物業服務是指為物業（如住宅小區、商業樓宇、工業園區等）提供的綜合管理和服務，包括但不限于以下幾個方面負責物業內的環境衛生清潔，包括公共區域的清掃、綠化養護等。金山區創新物業服務評估服務費

（一）具有獨立法人資格，專業從事物業服務評估監理業務；（二）注冊資本100萬元以上；（三）有固定的辦公場所和開展評估監理業務所需設施、設備和辦公條件；（四）具有工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理和技術人員不少于10人；（五）法律、法規、規章規定的其他條件。符合上述條件的物業服務評估監理機構應當到市房屋行政主管部門備案，市房屋行政主管部門應當定期公布備案機構名單。第十五條[評估監理**]市房屋行政主管部門建立物業服務評估監理**庫并定期公布**名單，物業服務評估監理機構從事評估監理業務時從**庫中選擇**。金山區創新物業服務評估服務費位置：物業所在的地理位置及其周邊環境。

***條 建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同，對業主具有約束力。業主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。第二條 符合下列情形之一，業主委員會或者業主請求確認合同或者合同相關條款無效的，人民法院應予支持：（一）物業服務企業將物業服務區域內的全部物業服務業務一并委托他人而簽訂的委托合同；（二）物業服務合同中免除物業服務企業責任、加重業主委員會或者業主責任、排除業主委員會或者業主主要權利的條款。

配套設施：電梯：品牌、數量和運行狀況直接影響居住便利性。電梯年檢標識應清晰，維護記錄需完整。停車場：規劃是否合理，車位數量是否充足，影響業主停車體驗。消防設施：完備且能正常使用，關系到居住安全性。消防設施應每月測試，確保完好率≥98%。二、管理水平評估服務響應時效：質量物業應24小時值守，急修30分鐘到場，一般維修24小時內處理。報修響應時間30分鐘內到場率應≥90%，投訴處理周期普通問題≤48小時。安保措施：門禁系統：應完善且正常運行，防止外來人員隨意進入。小區的治安狀況、門禁管理、巡邏制度等。

共用設備設施的安全管理、應急處理措施等。秩序維護與安全管理：小區的治安狀況、門禁管理、巡邏制度等。消防安全管理制度的落實情況、消防設施的配備與維護等。突發事件應急處理預案的制定與演練情況。環境衛生管理：小區公共區域的清潔衛生情況、垃圾處理與清運等。綠化養護情況、病蟲害防治等。噪音、空氣污染等環境問題的控制與管理。綠化管理：小區綠化規劃、植物配置與養護情況。綠化設施的維護與管理情況。精神文明建設：社區文化活動的組織與開展情況。社區文化活動的組織與開展情況。閔行區創新物業服務評估供應商

房屋設施設備的運行、維護和管理情況。金山區創新物業服務評估服務費

（三）服務***原則：所做的每一項工作都是服務，物業管理必須堅持服務***的原則。（四）統一管理原則：一個物業管理區域只能成立一個業主大會，一個物業管理區域由一個物業管理企業實施物業管理。（五）專業高效原則：物業管理企業進行統一管理，并不等于所有的工作都必須要由物業管理企業自己來承擔，物業管理企業可以將物業管理區域內的專項服務委托給專業***企業，但不得將該區域內的全部物業管理一并委托給他人。（六）收費合理原則：物業管理的經費是搞好物業管理的物質基礎。物業服務收費應當遵循合理、公平以及費用與服務水平相適應的原則。區別不同的物業的性質和特點，由業主和物業管理企業按有關規定進行約定。收繳的費用要讓業主和使用人能夠接受并感到質價相符，物有所值。物業管理的專項維修資金要依法管理和使用。物業管理企業可以通過實行有償服務和開展多種經營來增加收入。金山區創新物業服務評估服務費

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