調查研究荀子說：“知道，察也。”講的就是明白道理、掌握情況。任何一個房地產項目的營銷策劃，首先要做的便是踏勘、訪談、調查，盡可能摸清真實情況，掌握***手資料。除了依靠專人調查外，自己還要身臨現場，細查、深究。因為調查是一切營銷策劃的基礎、源頭，策劃成功與否，取決于掌握的情況準不準、全不全、深不深。善思后行季文子說：“三思而后行。”做好一個項目的策劃，要十思、百思、日思、夜思、冥思、苦思。事實證明，許多金點子、新創意，都是在掌握大量***手信息情報后，在勤思中迸發出靈感火花的。思要全神貫注，不分心。作為營銷策劃人，還要善于納集體之思，強調團隊精神，把每個人的積極性都調動起來，以達到創新。目標應具體（Specific）、可測量（Measurable）、可實現（Achievable）、相關性和時限性（Time-bound）。閔行區方便營銷策劃平臺

有些企業產品的營銷渠道較長，如企業——代理商——批發商——零售商——用戶。有些企業直接銷售，主要包括：郵購、目錄營銷、電話訂購、電視購銷、電子郵件購銷等。一般，企業選擇中間商都有一個成型的標準。促銷定位產品通過渠道進入市場，如何具體地找到客戶?找到客戶后如何讓他們購買產品?客戶購買產品后能否還繼續購買該企業產品?如何預防和消除意外隱患?如何實現銷售穩定?這些都是促銷定位需要解決的問題。傳遞信息、創造需求、突出特點、穩定銷售是促銷須具備的四個功能。促銷一般要從如下程序考慮：顯化潛在客戶——尋找潛在客戶——接近潛在客戶——影響潛在客戶——推銷至順利交易——跟蹤服務。在操作這些促銷步驟中，有許多科學技術原理，也有許多藝術形式。下面介紹幾種常用的方法：黃浦區本地營銷策劃平臺在于通過創意、數據和資源整合，提升品牌影響力、促進銷售轉化或增強用戶粘性。

雜糅相濟虎躍多年的營銷策劃總結出：營銷策劃要避**一，講究交融、貫通，做到邊界滲透、資源整合。具體而言，要做好市場調查、行業背景分析、區域環境分析，講究消費模式，洞悉消費心理，注重營銷策略和企業發展戰略。做功能定位，要考慮建筑形態、市政規劃、環境風水；做效應分析，要運用數學、工程學、會計學的知識；做企業形象設計，要運用經濟學、社會學、心理學、美學知識；做文本設計，要運用圖文、電腦、多媒體方面的知識；即使做策劃方案，也要避免嚴肅、艱澀、機械的文風，用語清新活潑、旁征博引。因此，房地產營銷策劃經理人除了精通專業之外，還要用各種知識武裝自己，以便融會貫通、靈活應用、揮灑自如。

也就是說，在市場定位時要把所有的客戶擺成金字塔，**上層的客戶是比較好開發的，比較低層客戶是**不好開發的，從易到難，一步一步地把銷售引向深入，一步步把市場規模做大。有些企業的營銷方案齊備，但產品一直沒有進入市場，其原因是在等待市場時機，即等待“急著用”的人群出現。產品定位有了對市場的立體了解和掌握，接下來的問題是向市場投放什么產品。產品內涵是有用性、物質性、附加屬性的統一，它分三個層次：(1)**產品，即產品給予客戶提供的**基本的效用和利益。如，照相機的**產品是紀念、回憶、喜悅和不朽。有效的營銷策劃能夠幫助企業提升品牌增加銷售額和市場份額。

品牌策略主要包括如下四種：統一品牌，即一個企業一個品牌、多種產品;個別品牌，即一個企業多種產品、多種品牌，甚至一種產品、多種規格、多種品牌;銷售者品牌，即利用設計和品牌從事銷售，不進行生產;平行品牌，又稱家族品牌，即把統一的企業品牌與個別的產品標記連接在一起，形成以共性為基礎、差別很明顯的品牌家族。品牌定位的主要方法如下：A、目標市場定位——以消費者為導向，如太太口服液;B、消費感受定位——以產品功能所產生的消費效果為導向，如農夫山泉;C、情感形象定位——以產品給客戶帶來的形象變化為牌導向，如娃哈哈;市場定位：明確產品或服務在目標市場中的位置，確定目標客戶群體。寶山區本地營銷策劃平臺

針對年輕群體：使用網絡熱梗、短視頻互動。閔行區方便營銷策劃平臺

誠信立人講究誠信、信譽，既是對營銷策劃的要求，也是做人的基本準則。營銷策劃經理人應以高度責任心對待所負責的項目，不可敷衍塞責、欺世盜名、形而上學、閉門造車，更不可“搗糨糊”。雖然這會給經理人帶來更大的壓力，但會因盡責而實現價值感到心安理得，很有成就感，同時還會為自己贏得良好的信譽。企業營銷策劃方案法則一：確定業務目標業務目標必須明確以下問題：一是確定目標市場，企業服務的顧客是哪一類?在什么地方?市場規模有多大?顧客有什么需求等問題，這是制定營銷策劃方案的基礎情報。二是對企業營銷效果的確定。這里的效果不僅包括企業的獲利能力指標，而且包括其他一些企業追求的目標，如企業**度，企業信譽等。閔行區方便營銷策劃平臺

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