估價報告應做到下列幾點：1.全面性：應完整地反映估價所涉及的事實、推理過程和結論，正文內容和附件資料應齊全，配套；2.公正性和客觀性：應站在中立的立場上對影響估價對象價格或價值的因素進行客觀的介紹、分析和評論，作出的結論應有充分的依據；3.準確性：用語應力求準確，避免使用模棱兩可或易生誤解的文字，對未經查實的事項不得輕率寫入，對難以確定的事項應予以說明，并描述其對估價結果可能產生的影響。4.概括性：應用簡潔的文字對估價中所涉及的內容進行高度概括，對獲得的大量資料應在科學鑒別與分析的基礎上進行篩選，選擇典型、有代表性、能反映事情本質特征的資料來說明情況和表達觀點。收益法：主要用于投資性房地產，通過分析其未來現金流（如租金收入）來評估價值。南京品牌房地產評估要求

挑取市場上相同用途、其他條件相似的房地產價格案例（已成交的或評估過的、具備正常報價的）與待估房地產的各項條件相比較，對各個因素進行指數量化，通過準確的指數對比調整，得出估價對象房地產的價值的方法。這種方法具有較強的實際意義和準確性，在市場較為成熟、成交透明、比較案例易找的時候常常使用，并且估價結果較為準確。剩余法房地產總價知道或者可以測算出來時，因為房地產總價=土地使用權價值+房產價值，因此測算出土地使用權價值或房產價值，用總價值扣除它后即可得出房產價值或土地使用權價值。這種方法常用于房屋或土地的單項估價。鼓樓區一站式房地產評估概況合法原則：評估應在法律規定的條件下進行，不能以臨時建筑或違章建筑的收益為測算基礎。

（一）對***物價值過高評估一般認為，評估偏差率超過20%即為評估重大差異，而這部分業務量竟然占到了已審核業務總量的52%。在銀行發放的這部分*****中，很大一部分**無法被***品實際價值所覆蓋，***品從一發出就不足值，這將給銀行**帶來極大的風險。（二）不能準確把握***物隱含的風險這一方面主要是由于評估師或評估機構對房地產*****評估認識不夠深刻、評估業務執行不夠細致所造成的。例如在評估時忽視房地產的變現能力評估，忽視房地產產權存在瑕疵造成的風險，忽視制約***物價值的其他因素等等。*****評估是為了確定到期不能償還而需要強制出售時該房地產的價值能夠達到的數額，即保障*****清償的安全性。

三、完善房地產評估防范房地產金融風險的措施（一）評估理論和評估方法方面1.借鑒國外的評估理論和方法中國由于在評估理論和方法研究上的滯后，在***評估實務中幾乎都采用所謂保守原則下的市場評估，未能把借款人收益、**比率、**利率、**年限等*****中的各項基本要素納入評估過程的計算分析中，忽略了**對投資者現金流量引起的種種變化，缺乏科學依據，主觀性大。2.對現有評估方法進行創新和完善在中國由于***物評估和***物處置存在著脫鉤的關系，因為一般規定***評估報告的有效期為一年，而在這一年當中房地產市場可能發生了很大的變化，若這時候對***房地產進行處置，***物的現值與評估價值就會存在相當的差異。為買賣雙方提供一個相對公正的價格參考，減少信息不對稱，保障市場交易的公平性。

4、測算被評估房地產價格：為求得一個公平合理的價格，一般以一種評估方法為主，同時以另一種或幾種評估方法為輔，以求互相對照和檢驗修正。5、綜合分析確定評估成果6、撰寫評估報告成本法（1）成本積算法，即對取得土地或已實現的土地開發的各項成本費用進行核算，剔除不正常因素影響的價值，對于正常成本費用累積后取一定的資本利息和合理的投資利潤，得出土地使用權價值的方法。該方法常用于對正常程序取得的土地的評估。（2）重置成本法，它是對現有的房屋按照正常市場標準下的重新建造房屋所需成本的測算，然后考慮資金的利息并計取一定的開發（或建設利潤）得出完全重置成本價，然后根據實際情況和法律規范確定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的評估價值的方法。融資需求：銀行和金融機構在需要評估房地產的價值，以確保的安全性。六合區推廣房地產評估平臺

房地產市場易受宏觀經濟、政策調整等因素影響，導致評估價值快速變化。南京品牌房地產評估要求

房產糾紛例如二手房買賣合同簽訂后，一方以價格過高或過低而顯失公平為由發生糾紛，一方或雙方或仲裁機構、法院可委托專業評估機構對糾紛案件中涉及的爭議房地產進行評估，為協議、調解、仲裁、訴訟等方式解決糾紛提供參考依據。房屋評估計價原則：是以房屋重置完全價值確定各類房屋的價值為房屋評估計價的基本原則。房屋重置完全價值是指房屋評估時前一年重新建造該類房屋應花費的全部投資。 重置完全價值的確定，包括建筑安裝工程造價、室外工程費、土地征用費、拆遷補償費及房屋座落地段、朝向、樓層等調節因素的增減價值。南京品牌房地產評估要求

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